关于《乌鲁木齐市加快发展保障性租赁住房实施方案（征求意见稿）》的起草说明

　　）为贯彻落实《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕

　　号）《自治区关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（新政办发〔2021〕89号）精神，结合本市实际，就发展保障性租赁住房，制定本实施方案。一、指导思想

　　以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中、六中

　　全会精神，贯彻落实第三次中央新疆工作座谈会精神，立足新发展阶段、贯彻新发展理念、构建新发展格局，坚持以人民为中心，坚持“房住不炒”定位，突出民生属性，扩大保障性租赁住房供给，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。为培育乌鲁木齐都市圈，推动高质量发展、保障民生、服务首府、维护稳定作出新的更大贡献。二、目标任务

　　从实际出发，注重职住平衡，科学合理确定保障性租赁住房建设目标。“十四五”期间，新增保障性租赁住房套数占新增住房供应套数的比例力争达到30%，支持专业化、规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房，形成多元化的保障性租赁住房供给体系。三、基本要求

　　（一）明确住房建设标准。保障性租赁住房建设适用标准按照《关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》（建办标〔

　　〕19号）执行。保障性租赁住房分为住宅型和宿舍型两类，其中新建住宅型保障性租赁住房建筑面积标准要求70平方米以下户型不少于80%，建筑面积最大一般不超过100平方米；新建宿舍型保障性租赁住房建筑面积标准要求20～45平方米户型不少于80%。已经开工建设或通过现有建成住房转化的，可以适当放宽建筑面积标准。（二）引导多方参与。鼓励国有企业在重点、热点区域参与保障性租赁住房建设；支持集体经济组织、园区企业、企事业单位、房地产开发企业投资建设。坚持

　　谁投资、谁所有”，通过新建、配建、改建、盘活等方式，多渠道扩大供给。（三）着重解决新市民、青年人等群体住房困难。主要解决符合条件的城市无房新市民、青年人的阶段性住房困难。对符合条件且有未成年子女的家庭，可根据未成年人子女的数量在户型选择方面给予适当照顾。为尽快解决符合条件的城市无房新市民、青年人的阶段性住房困难，在确保公租房保障群体保障到位的基础上，利用存量公租房

　　阶段性解决保障性租赁住房适用人员住房问题。（四）合理确定租金标准。保障性租赁住房对新市民、青

　　年人等保障对象不设收入线门槛。保障性租赁住房租金遵循“住户收入可承受、企业经营可持续”

　　原则，租金标准按不高于同地段同品质市场租赁住房评估租金的90%执行，由投资主体或运营管理主体委托第三方专业机构定期评估确定。（五）严格监督管理。建立健全保障性住房租赁管理服务平台，与房屋产权交易

　　、不动产登记实行大数据共享。加强对保障性租赁住房建设工程质量安全监管。加强对出租和运营管理全过程监督，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或者骗取优惠政策。保障性租赁住房项目采取整体确权，不得分割登记、转让、抵押，不得上市销售或变相销售。涉及整体运营管理权转让的符合条件项目，须乌鲁木齐市城镇保障性安居工程领导小组办公室审核批准，严格执行《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》关于土地使用权转让相关规定。四、政策支持

　　支持农村集体经济组织通过自建或联营、入股等方式，利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房。鼓励支持各区（县）人民政府协调、统筹村级留用地指标，统一开发建设保障性租赁住房。经区（县）人民政府批准，建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地及村级留用地可以办理抵押贷款，抵押贷款应用于本集体经济组织项目建设使用。2、支持产业园区、企业利用已取得使用权的建设用地或自有用地建设保障性租赁住房。产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到

　　15%，建筑面积占比按照规划容积率相应提高，提高的部分主要建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成配套商品住宅；鼓励将产业园区中各项目配套比例对应的用地面积或建设面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房，方便职工生活，便于集中管理。3、按照规划引领

　　、职住平衡原则，结合城市功能定位和产业布局，合理安排保障性租赁住房用地。在编制年度住宅用地供应计划时，单列新建保障性租赁住房用地计划，优先保障，应保尽保，建设用地采取划拨形式供应。依法以出让方式取得建设用地，建设保障性租赁住房的，其用地性质不变，严格执行《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》的土地使用权出让的相关规定。4、利用闲置和低效的商业、办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，改建为保障性租赁住房。在权属不变、满足环保、安全要求、尊重群众意愿的前提下，按程序报批后，改建为保障性租赁住房。在改建为保障性租赁住房期间，

　　不变更土地使用性质，不补缴土地价款。5、支持企事业单位在符合规划、权属不变、满足环保、安全要求、尊重群众意愿等前提下，利用依法取得使用权的土地或自有闲置用地建设保障性租赁住房。对变更土地用途的及使用原划拨性质的土地建设的，需依法依规办理相关建设用地手续。允许土地使用权人通过自建或合作建设运营保障性租赁住房。

　　、积极争取通过中央现有资金渠道，加大对保障性租赁住房建设任务的资金支持。

　　、利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，执行《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部税务总局住房城乡建设部公告2021年第

　　24号），自2021年10月1日起，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租经认定的保障性租赁住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税；住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租经认定的保障性租赁住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；住房租赁企业向个人出租经认定的保障性租赁住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税；对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租经认定的保障性租赁住房的，减按4%的税率征收房产税。3、保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。

　　、利用非居住存量土地或房屋改建为保障性租赁住房的项目，其用水、用电、用气价格按照民用标准

　　执行，存在混合性质情况的，应分表计量，未分表计量的，由供用双方协商混合用量比例，执行分类价格。（三）完善金融政策配套

　　、加大对保障性租赁住房建设的金融支持力度，鼓励银行业金融机构以市场化方式向建设、自持运营的保障性租赁住房主体提供长期贷款；按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，强化金融产品创新，提升金融服务质量，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。积极推动及落实相关金融及统计政策，凭项目认定书，保障性租赁住房建设运营贷款不纳入房地产贷款集中度管控，保障性租赁住房建设运营贷款不纳入房地产贷款统计。

　　、支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。鼓励企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押或者集体经营性建设项目用地使用权抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。

　　保障性租赁住房项目申报基础设施领域不动产信托基金（REITS）试点融资。五、组织实施

　　根据乌鲁木齐市机构改革、人员变动情况和工作需要，进一步完善住房保障体系，立足新发展阶段、贯彻新发展理念、构建新发展格局，成立

　　乌鲁木齐市城镇保障性安居工程领导小组，明确责任分工，领导小组负责统筹指导、协调推进全市保障性租赁住房工作。领导小组下设办公室，办公室设在市住房保障和房产管理局，负责项目联合审查和联合验收工作，并出具保障性租赁住房项目认定书。各委、办、局、各区（县）政府及相关单位根据职责开展工作。各区（县）人民政府同步成立各区（县）城镇保障性安居工程领导小组。（二）简化项目审批流程。简化

　　保障性租赁住房项目审批，构建快速审批绿色通道，提高项目审批效率，畅通各类政策性资金拨付渠道和税费减免渠道，强化保障性租赁住房项目认定书作用，项目建设主体单位持保障性租赁住房项目认定书，办理立项、用地、规划、环保、施工、消防等审批手续，实现快速办理。实施保障性租赁住房联席工作会议制度，定期对保障性租赁住房项目审批进度进行通报，对在保障性租赁住房建设项目审批中存在办理缓慢、手续繁杂，影响保障性租赁住房项目进度的责任单位，由乌鲁木齐市城镇保障性安居工程领导小组约谈督导，造成重大影响的，追责处理。探索将工程建设许可和施工许可合并为一个阶段，实行相关各方联合验收。允许将已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。具体项目认定书办理流程：

　　城镇保障性安居工程领导小组办公室提交新建、改建保障性租赁住房项目的认定书申请，载明项目名称、项目建设或改建套数及总面积、项目地址。2.由建设单位提交新建保障性租赁住房项目资料或可参考资料。

　　由市住房保障和房产管理局根据报告及所提交资料出具新建项目《保障性租赁住房项目认定书》。

　　由建设单位凭《保障性租赁住房项目认定书》办理新建项目立项、规划、土地、施工图设计及审查、施工许可、建设监督和竣工验收等手续。

　　核准新建、改建保障性租赁住房项目实际面积、套数。6.对新建、改建保障性租赁住房项目，

　　统一纳入保障性租赁住房管理服务平台进行管理。（三）保障性租赁住房申请及运营管理

　　（县）住房保障中心端口受理方式，申请条件限定为必须具有完全民事行为能力，在本市无自有住房。资格认定由各区（县）住房保障中心认定。选房配租：各区（县）住房保障中心完成

　　资格认定后，即可参与选房配租。选房配租采取手机端或平台端自主选房方式进行认租。运营方式：市

　　城镇保障性安居工程领导小组办公室认定的国有企业及其他市场主体可参与保障性租赁住房运营。2.租赁管理。

　　承租人与运营管理单位签订租赁合同，合同期限最长不超过3年，合同期满后符合条件的可申请续租。承租期间，运营单位要加强对承租人的动态管理。承租人违反合同约定条款的由运营单位按照合同约定处理。3.退出管理。保障性租赁住房承租人有下列行为之一的，解除租赁合同，收回保障性租赁住房，并将其行为记入信用档案，5年内不得申请保障性租赁住房：

　　租赁期满或租赁合同终止的，承租人应当退回保障性租赁住房。拒不退回保障性租赁住房的，按合同约定处理，并在适当范围内公布。

　　（县）政府对辖区发展保障性租赁住房负主体责任，应按要求明确辖区“十四五”期间保障性租赁住房建设目标和制定年度保障性租赁住房建设计划，要建立健全联动协调机制，明确职责分工，与市人民政府签订年度目标责任书，纳入年度考核。（二）加强沟通协作和部门联动。领导小组各成员单位要按照职责分工，加强

　　工作协调，强化业务指导，实现部门联动，形成工作合力，确保各项政策落实到位。（三）推进互嵌式居住。保障性租赁住房房源筹集、建设、分配过程中，按照

　　构建各民族互嵌式社会结构，发展城镇互嵌式社区”的要求，推进各民族“区域互嵌”、小区内“居住互嵌”居住模式。注重发挥教育、医疗、生活等公共服务设施的引导作用，完善提升居住环境，为各族群众提供共居共学共事共乐的平台，促进各民族广泛交往、全面交流、深度交融。（四）加强完整社区建设。落实住房和城乡建设部印发的《完整居住社区建设标准（试行）》规定，结合保障性租赁住房实际，完善相适应的市政配套基础设施、基本公共服务设施、便民商业服务设施。鼓励在地铁上盖物业中建设一定比例的保障性租赁住房，满足创新创业人才住房需求。

　　必一运动器材购买

　　要加大宣传引导力度，积极宣传政策，提高企业、新市民、青年人、城市基本公共服务人员知晓度。发挥舆论引导作用，营造社会广泛支持、各类主体积极参与的良好舆论环境。（六）做好监测评价。市住房保障和房产管理局会同有关部门组织做好保障性租赁住房监测评价。重点监测评价各区

　　（县）发展保障性租赁住房对于促进解决新市民、青年人等群体住房困难情况成效。强化结果运用，将监测评价结果纳入成效考核。加强对保障性租赁住房供应主体的市场监管，全面建立保障性租赁住房市场主体信用记录，落实信用评价和联合奖惩机制，加大对未经批准擅自改变用途等违法违规行为查处。本方案由市住房保障和房产管理局牵头负责组织实施。

　　关于加快发展保障性租赁工作要求，我局牵头负责拟定了《乌鲁木齐市加快发展保障性租赁住房实施方案》，现将起草相关事宜说明如下：一、背景

　　《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）《自治区关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（新政办发〔2021〕89号）和内地部分城市实施方案内容，结合本市保障性住房建设实际情况，坚持以人民为中心，坚持“房住不炒”定位，突出民生属性，扩大保障性租赁住房供给，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。“十四五”期间，新增保障性租赁住房套数占新增住房供应套数的比例力争达到30%，支持专业化、规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房，形成多元化的保障性租赁住房供给体系，制定《乌鲁木齐市加快发展保障性租赁住房实施方案》，引导市场多主体参与投资建设，从实际出发，注重职住平衡，科学合理确定保障性租赁住房建设目标。二、制定过程及征求意见采纳情况

　　保障性租赁住房建设工作涉及部门较多，政策性强，业务要求高，我局拟定了《乌鲁木齐市加快发展保障性租赁住房实施方案》，向市规划局、市自然资源局等各职能部门发送《实施方案（初稿）》书面征求意见函件，相关职能部门积极协同配合，逐一进行了回函，我局进行梳理汇总，认真采纳了各职能部门提出的建议和意见。二是制定方案。我局在采纳征求意见的基础上，积极研究讨论，几经修订完善

　　《实施方案（初稿）》，最终形成了《乌鲁木齐市加快发展保障性租赁住房实施方案》，在《实施方案》中明确了相关责任主体、工作职责及流程，并详细明确了要解决的问题。三是提出了工作要求。《实施方案》

　　中明确提出了工作要求，加强组织领导，形成工作合力。各职能部门要严格按照市委、市政府统一安排部署，切实把保障性租赁住房建设作为为民办实事的一项具体行动，纳入重要日程，精心组织、周密安排，扎实做好各项工作。市属各有关部门单位要明确专人负责，领导小组各成员单位要加强协调，工作衔接，强化业务指导，按照职责分工，实现部门联动，形成工作合力，确保各项政策落实到位。三、产生的成效

　　，着重解决新市民、青年人等群体住房困难。鼓励国有企业在重点、热点区域参与保障性租赁住房建设；支持集体经济组织、园区企业、企事业单位、房地产开发企业投资建设。坚持“谁投资、谁所有”，通过新建、配建、改建、盘活等方式，多渠道扩大供给。根据未成年人子女的数量在户型选择方面给予适当照顾。解决符合条件的城市无房新市民、青年人的阶段性住房困难。二是规范保障性租赁住房申请及运营管理

　　。对保障性租赁住房申请准入资格、受理方式、资格认定、选房配租等方面进行了明确。规定了承租期限最长不超过3年，合同期满后符合条件的可申请续租。对七种行为作出退出保障性租赁住房规定。三是为

　　住房保障工作提供了政策依据。《实施方案》中明确了相关责任主体、工作职责、工作流程及要解决的问题，结合保障性租赁住房实际，完善相适应的市政配套基础设施、基本公共服务设施、便民商业服务设施。鼓励在地铁上盖物业中建设一定比例的保障性租赁住房，满足新市民、青年人、创新创业人才住房需求。附件下载